Ist es ein Muss Wände zu streichen?
Während der Mietzeit hat der Vermieter wenig Einfluss darauf, wie der Mieter seine Wohnung gestaltet. Bei der Renovierung bei Auszug sieht das etwas anders aus. Zwar kann der Vermieter vom Mieter verlangen, die Wände bei Auszug weiss zu streichen, dennoch ist die Farbauswahl stark eingeschränkt.
Muss der Mieter weiss streichen?
Geschmäcker sind bekanntlich verschieden, insofern darf der Vermieter während der Mietzeit keinerlei Vorschriften in den Mietvertrag aufnehmen, die den Mieter zum regelmäßigen Streichen der Wände in weiss oder anderen Farbgestaltungen auferlegen.
Der Mieter darf und soll frei entscheiden, wie er seine Wohnung während der Miete ausgestaltet. Jede Vereinbarung, die dieses Grundprinzip einschränkt, ist grundsätzlich unwirksam. In den allermeisten Fällen steht dem Vermieter nämlich kein anerkennenswertes Interesse zur Seite, die ihn dazu berechtigen würde, dem Mieter die Farbauswahl „zu diktieren“ oder in sonstiger Weise seinen Geschmack durchzusetzen.
Somit hat der Vermieter es hinzunehmen, wenn die Wände in der Wohnung in Modefarben oder mit speziellen „Wischtechniken“ dekoriert werden. Auch bezüglich der Tapete hat er kein Mitspracherecht, sodass der Mieter – je nach Geschmack – auch die Tapete entfernen und die Wand mittels Lasurtechnik gestalten darf.
Das darf der Mieter nicht ohne Einverständnis des Vermieters
Die einzige Grenze, die dem Mieter hier gezogen wird, ist die Erhaltung der Bausubstanz.
Er hat also alles zu unterlassen, was die Wände oder die Decken nachhaltig beschädigen könnte. Auch bei einer nachhaltigen Veränderung der Bausubstanz ist Vorsicht geboten. Mieter sollten z. B. bei der Lackierung von Holzelementen oder Badezimmerfliesen immer daran denken, dass die Bausubstanz nur mit Einverständnis des Vermieters grundlegend verändert werden darf. Die Pflicht des Mieters, die Wohnung im vertragsgemässen Zustand zurückzugeben, steht einer nachhaltigen und nicht mehr umkehrbaren Veränderung der Wohnung im Zweifel entgegen.
Hierzu zählen jedoch nicht Bohrlöcher im üblichen Umfang oder das Anbringen einer Vertäfelung, sofern diese nach Ende der Mietzeit wieder entfernt wird
Das ist bei der Renovierung bei Auszug zu beachten
Die gestalterische Freiheit des Mieters während der Mietzeit endet jedoch beim Auszug und der dann fälligen Schlussrenovierung, also der Renovierung bei Auszug. Zwar gilt auch hier, dass der Vermieter keine Farben „diktieren“, also z.B. keine weiße Wandfarbe verordnen darf. Jedoch tritt beim Auszug das Interesse des Vermieters an einer möglichst problemlosen Weitervermietung in den Vordergrund. Daher muss der Mieter die Farbgestaltung so auswählen, dass sie von „möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird“ (Bundesgerichthof, Urteil vom 18. 6. 2008 – VIII ZR 224/07). Faktisch läuft es also wieder auf die – mehr oder wenig – langweiligen Einheitsfarben hinaus. Zumindest kann der Vermieter vertraglich festlegen, dass seine Wohnung in „hellen“, „neutralen“ oder „dezenten“ Farben übergeben wird.
Was genau dies bedeutet, ist wohl eine nicht ganz unumstrittene Frage. So sind hellblau und lindgrün zwar auch helle und vergleichsweise dezentere Farben als z.B. dunkelrot oder braun. Jedoch hat der BGH in der o.g. Entscheidungen geurteilt, dass solche Farben nicht zu jedem Einrichtungsstil passen und somit nicht als „neutral“ zu werten sind.
Interessant ist, dass der BGH hier einerseits auf unterschiedliche Einrichtungsstile abstellt und gleichzeitig nur jene Farbauswahl akzeptiert, die zu möglichst vielen Stilen passt. Maßstab für die richtige Farbauswahl soll also eine möglichst hohe Akzeptanz von möglichst vielen Mietinteressenten mit jeweils unterschiedlichen Einrichtungsstilen sein. Klingt kompliziert und ist es wahrscheinlich auch, denn Rechtssicherheit erlangen die Mieter mit einer solchen Rechtsprechung wohl kaum.
Immerhin: Eine kategorische Beschränkung des Mieters auf die Farbe Weiß bei der Schlussrenovierung wird höchstrichterlich abgelehnt. Die Richter empfinden das als unangemessene Benachteiligung des Mieters. Gleiches soll für die Tapeten selbst gelten. Ob Rauhfaser oder nicht ist dabei nicht von Bedeutung – dezente und neutrale Mustertapeten müsste ein Vermieter wohl hinnehmen, sofern die Tapete nicht beschädigt ist. Eine Fototapete allerdings zählt sicher nicht zu den geeigneten Dekorationsstilen und müsste wohl entfernt werden.
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Das ist bei Fristen und Klauseln zu beachten
Über die Art und Weise, wie die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen formuliert ist, wird immer wieder vor Gericht gestritten. Pauschale Klauseln, wie eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung nach Auszug, halten vor Gericht oft nicht stand. Werden sie allerdings als sogenannte Individualvereinbarungen zwischen beiden Parteien getroffen, können sie durchaus wirksam sein.
Renovierung bei Auszug: Was kann der Vermieter verlangen?
Fassen wir noch einmal kurz zusammen, was dem Mieter nicht auferlegt werden darf:
- Der Vermieter darf den Mieter bei Auszug nicht dazu verpflichten, komplett zu renovieren. Hier wird von Fall zu Fall unterschieden, denn jemand der nur ein halbes Jahr in der Wohnung gelebt hat, kann keine Abnutzung hervorgerufen haben, die eine solche Klausel rechtfertigen würde.
- Während der Mietzeit darf der Vermieter nicht vorschreiben, dass in einer bestimmten Farbe gestrichen werden muss. Beim Streitthema Renovierung nach Auszug hat er jedoch Mitspracherecht. Der Vermieter kann vom Mieter nicht verlangen, die Wohnung weiß zu streichen, aber die Farbauswahl ist eingeschränkt, da es sich um helle, neutrale Farben handeln muss. So hat es der BGH im November 2013 entschiede.
- In manchen Mietverträgen finden sich Klauseln zur Renovierung, die vom Mietrecht nicht gedeckt sind. Dazu gehören die Vorgabe von festen Zeitabständen – beispielsweise drei, fünf oder sechs Jahre – für die Renovierung einzelner Räume. Manche Mietverträge sehen solche Zeitpläne zusätzlich zur Renovierung nach Auszug vor. Im Falle unwirksamer Klauseln muss der Vermieter laut Mietrecht die Renovierung bei Auszug selbst übernehmen.
- Ungenaue Klauseln mit schwammigen Angaben bezüglich der vom Mieter zu erbringenden Leistung sind ungültig. Dazu gehören z.B. Floskeln wie „Wohnung muss im vertragsmäßigen Zustand übergeben werden“ oder „Wohnung muss wie überlassen aussehen“.
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